视频 | 钟南山再次强调:保持下水道通畅极为重要！
2020-02-29
没想到，2003年非典时期“淘大花园”的感染事件还是重现了。
2月11日，位于香港青衣长康邨的康美楼07单元的住户突然被紧急疏散，原因是该单元先后有两例确诊新冠病毒，两人相隔10层楼。当年的“淘大花园”，也是因为同一单元传染，最终导致了321人感染，42人死亡，一度被称香港“毒楼”。
前有淘大花园，后有康美楼，再加上此前内蒙古小区楼下传染楼上的案例，人们一直诟病这些小区的高容积率下导致的高密度人群聚集，间接成为病毒的帮凶。
正常情况下，只要小区维护到位，自己做好卫生通风，就不必过于担心。因为前面所有关于小区感染的案例，几乎都是小区设施或者设计问题导致的，与所谓的“高容积率”并没有直接关系。比如开头提到的康美楼，主要原因是接驳粪渠的排气管没有完全密封；03年的淘大花园，则是U型水渠出现了干涸，导致病毒随气流向外传播；内蒙古的楼下传染楼上的案例，也不关容积率的事，而是业主在上下步梯时接触患者而受到感染。当然，高容积率小区中招的概率会大一些，但没必要把它当作洪水猛兽。而这也反映了一种普遍现象：很多人对容积率一知半解。不少人认为，容积率越高，小区建筑密度越高，这是不对的。尽管容积率能够反映小区密度，但是并不意味着容积率就等于建筑密度，这两者有着本质的区别：建筑密度=建筑物的基底面积/用地面积。建筑物的基底面积是指小区所有建筑物占地面的面积，用地面积则是指整个小区的占地面积。
容积率=地上总建筑面积/用地面积。地上总建筑面积是指小区所有户型加起来的面积，用地面积参考前面的说法。
假设一个小区容积率3倍，用地面积10000m²， 地上总建筑面积就为30000m²。这30000m²上，如果开发商做30层、两梯四户、每户100m²，只需要3栋楼就能消化完。这意味着，这个小区占地10000m²，容积率3倍，却只有3栋楼。反过来，如果开发商做20层、两梯两户、每户100m²，至少需要8栋楼才能消化完，建筑密度也会随之拔高。可见，小区的容积率和建筑密度，并不成正比关系。容积率高的小区，不一定建筑密度就高，反过来亦然。大家也没必要因为小区容积率高就恐慌起来，当然，还是需要保持必要的警惕的。
普通人对容积率的另一个误区是，以为开发商说的容积率就是自己居住的容积率。这一点，并不是说开发商偷工减料、欺骗购房者，而是说，这个和前面的建筑密度一样，是一个大家都忽略的技术问题。这种情况一般发生在混合小区，比如建有高层+洋房，或者高层+别墅的小区，这种小区一般被业内称为“高低配”。一眼看过去先是一排排的洋房和别墅，然后是旁边树立着几栋高层住宅，很多人第一眼感觉高大上、视野开阔，回头一问置业顾问，容积率才2字出头！恨不得现场就交定金。
碰上这种情况的朋友一定要冷静，开发商给出的容积率只是一个平均值。高低相差如此悬殊的情况下，势必会产生“被平均”。等你真正住进去就会发现，实际感受并没有宣传中的容积率那么舒适，可能2倍出头的容积，真正体验和3倍甚至4倍的容积率差不多。当然，如果你住的是洋房、别墅，就没有太多这方面的顾虑了，但也要看楼栋的布局、楼间距，这些指标也一样能够影响小区整体的密度。比如楼间距，一般19楼以上的超高层之间不小13米，11-18层的高层不超过9米。
前面说了，没必要对高容积率的小区过于恐慌，那么反过来，这次疫情过后，低容积率的物业是否会迎来一波关注潮呢？我认为短期内是有这么一波浪潮的，毕竟不管有没有疫情，低容积率、低密度作为一种产品优势，本来就一直备受关注。现在特殊时期需求被压抑，疫情过后肯定会有一波反弹。就像大家都在家憋久了，等疫情过去后，一定会有庞大的出行需求。只不过，这波关注潮不会聚焦于单单容积率这一块，更多的诸如朝向、室内通风、物业水平等几大因素都是关注重点。但需要一提的是，这波关注潮不会持续太久，在大城市中，低密度小区不是太贵就是太远，真正落地下来还是属于少数人的游戏，并且，随着未来疫情远去，房产真正的核心还是看回城市、地段等核心资源。对于深圳，这波关注潮不会太明显。毕竟深圳地少人多，低容积率、低密度的物业极度稀缺，未来也不太会新增多少。根据深圳2019年的“密度分区和容积率修订”计划，未来深圳密度一、二区建筑容积率为3.2-6倍之间，三区为3-5.5倍之间，如果是城市更新项目，甚至可以达到8倍！
这意味着，未来深圳住宅容积率只会高不会低，至少都会在3倍以上，最常见的为4-6倍，一些旧改小区甚至能达到到8倍及以上，3倍的容积率在深圳就称得上是低密度小区。可以说，在深圳几乎买不到真正意义上的低密度房子，再怎么关注都没有意义。最后，插一嘴，容积率作为一种客观指标，它仅仅只是一种参考，大家没必要因为疫情过度放大对它的正面作用或负面作用，疫情终归会过去，我们关注的核心应该还是回到具体的城市选择、地段选择、区位选择上面。
